開發商才應是 Bim的最主要推動者
——由 soho中國的 Bim實踐引發的思考
撰文 潘石屹 SOHO中國有限公司
潘石屹 SOHO中國有限公司董事長，聯合創始人
銀河SOHO室外
1 時代背景：合作
在文章的最開始，我想跟大家分享我最近一直在想的一個特別重要的問題——互聯網的出現對我們究竟意味著什么？那就是對整個世界的改變，并不僅局限于表面，而是一個根本的改變，無論是設計、管理、經濟甚至政治方面，都發生了翻天覆地的變化?；ヂ摼W出現的這十幾二十年的時間，我們看到中國社會的變化超過了過去二百年甚至是五百年間的變化，何其巨大！在這樣巨大的變化過程中，社會可能會涌現出各種各樣的特點，這個變化的時代，以及即將到來的時代，最重要的一個特征是什么？就是我們大家誰也離不開誰,各個行業之間緊密聯系在一起。如果要總結時代特征的話，就是團結與合作。離開了團結與合作，任何一個人、一個行業都將一事無成。甚至大到一個國家，要是不開放團結，就連飯都吃不上。這就是我想和大家說的互聯網給我們帶來的最根本的變化。而在這方面最具代表性的就是BIM，BIM將各方緊緊地聯系在了一起。
作為一家業主單位，我們又是如何走上BIM之路的呢？4年前，我們不知道什么是BIM，可是我們要做銀河SOHO，是由著名建筑師扎哈•哈迪德設計的。這個方案設計才剛剛完成，她就轉而去著手進行廣州歌劇院的建筑項目實施。廣州歌劇院前前后后用了7年的時間，但做到一半基本上就做不下去了，按照我的理解，就像包包子一樣，餡兒太大皮太小，包不住了。于是他們嘗試了多種解決方案，其中也到德國請了一家公司，在電腦上建模型模擬整個建造過程，試圖將實際問題轉化成三維圖像進行分析和解決。我們一直在關注她解決問題的方式，希望將來也可以運用到自己的工程實踐當中。在與扎哈設計團隊的交流中我們了解到，傳統的以二維圖紙為主要表達方式的設計信息已經無法滿足這類創造性的項目建設的需要了，而解決了他們難題的就是BIM系統。至此，我們才終于走上了自己的BIM應用之路。
2 BIM的第一層面：糾錯
我們在東二環的銀河SOHO，建筑面積為
32.8萬m 2，比廣州歌劇院大4倍多。作為開發商，我們要算經濟帳，所以建設時間不能拖得太長，計劃用36個月建成。時間其實非常緊張，但因為采用了BIM系統，所以在計劃時間內如期建成了。給大家透露一下我們的工程成本，6 300元/m 2，擁有如此多雙曲面的建筑，僅用這么低的成本就做下來實在不可思議。在這之前我們做的直上直下的建筑成本大概也要1萬元/m 2左右。那么我們的成本是如何降低的呢？舉個例子,在沒有用BIM施工之前，我們每建一個項目，像三里屯SOHO，建完之后專門有一個20多人的隊伍，叫打孔隊，在設計不完善的地方打個洞讓管子下去和上來，而銀河SOHO這個項目僅應用BIM就在模型中找到了4 000多個碰撞和錯誤，防患于未然，大大減少了返工，節約了工期，這就是BIM給我們帶來的幫助。
銀河SOHO BIM模型
銀河SOHO屋面碰撞檢查
模型銀河SOHO機電系統模型
上海外灘SOHO機電系統模型
與其想象出現一個偉大的人物來總攬全局，還不如依靠我們每一個人的力量，只有這樣才能夠把我們在數字化過程中、網絡化過程中碰到的困難克服掉。
我們在外灘SOHO的建設中同樣應用了BIM技術，目前的工程進展情況雖然只進行到了地上五層，但有了BIM三維可視化模型，接下來的工程如何進展，所有的計劃都安排好了。下面這一塊最重要的就是成本的控制，現在花了多少錢，未來能夠花多少錢，最后給我們帶來的成果是什么？外灘項目成本目前地下部分比預計成本降低了10%，預計最后成本是在總的建安成本上降低5%~8%。
4 BIM的第三層面：能源管理系統
在銀河SOHO的能源管理信息系統中我們有3 122個能量計量裝置和幾乎同樣數量的傳感器設備，通過互聯網先將現場的能耗數據傳到云服務器上去，再傳到節能中心。這樣可以把握每一天項目中耗電量的構成情況、每一天房間溫度的情況，還有PM2.5的情況。目前大家最關心的就是PM2.5，我們花了大概一年的時間來研究，但由于PM2.5的顆粒特別小，最終還是失敗了。
最后我想了一招，一定要競爭，于是請了兩家公司，每一家提供兩個機組，讓他們去實驗。經過了幾個月的時間，最后的結果是銀河SOHO中經過過濾的空氣質量每一天都能夠達到中國標準，95%的天數能夠達到美國標準?；?/span>BIM能源管理系統不僅能3D直觀地反映項目的能耗情況，還能實時反映房間溫度狀況，超過24?C的就亮紅點。這些都是高科技的東西，我也只能夠和大家說個大概，其他有待大家自己了解。
5 BIM的第四層面：多項目協同管理
上海外灘SOHO
上海外灘SOHO地下室機電模型
上海外灘SOHO可視化模型
銀河SOHO能源管理信息系統
SOHO工程協同平臺
為了讓工程協作平臺系統得到應用，最近我們下定決心在全公司全面地推行工程協作平臺系統，目標是在2013年11月15日前進行徹底的推廣。可能推廣的時候會對公司的體制造成非常大的影響，但我認為這種推廣應用的過程是BIM得以全面貫徹的必經之路。我提出的要求是到工作協同平臺上面工作的人就是SOHO中國的人，不在協作平臺上工作的就不是SOHO的人，只有這樣我們才能全面鋪開，否則一些人是在工作協同平臺上，另一些人還發傳真讓我簽字，但簽完字我發到哪里去？只有通過這種強有力的推進辦法，才能把協同工作平臺這種高效的工具真正利用起來。
6 在中國真正推動BIM的原動力：業主
大家好像覺得BIM在中國的推動應該由設計院來完成，其實不然，設計院的人受教育的程度比較高，可能對BIM的接受程度也會比較高，但設計院卻缺乏動力，做項目的目的往往只是掙設計費，有什么理由來實施這個先進的技術呢？當然這樣的說法相對片面一些，但從某種程度上來說也是事實。而施工單位更不是推動BIM的主要力量，他們反而常常是推動的阻力。我知道中國有一個大公司，聽說BIM工程協作平臺很好，三年間派了幾個人到美國學習，學習回來以后向他們的老板匯報，老板聽完匯報卻說，咱們悄悄的，千萬別告訴別人，BIM這東西不能用，一用之后工程量就算得清清楚楚了。你讓施工單位就賺這點管理費去？他們不愿意。笑談莫問真假，但確實真正BIM要想全面推行的話，主要還是要依靠開發商、業主，他們才是真正的推動力，對監理、設計、預算、工程及下一步的能源管理、物業管理，都要投入百分之百的精力關注，BIM是一個全過程的東西，而他們才恰恰是對全過程最關心的人。作為開發商，應用BIM能夠帶來成本大幅度的節約，工期能夠得到控制，何樂而不為！能源管理方面，到2015年底，我們公司管理著的320萬m 2的物業，按照300萬m 2計算，一平方米的物業一年耗電100度，電價商業用電按0.9元/度來計算，就是3億元。應用BIM系統，2年之后能耗至少可以降低1/3，也就是說一年僅僅是電費的節約就是1億元，這會減少多少PM2.5的污染。所以我覺得開發商才應是真正BIM工程協作平臺的最主要的推動者，當然BIM最終的推行還需要各個方面的配合。
BIM方面第一個吃螃蟹的人早就有了，CCTV最早的結構也是用BIM，鳥巢的結構也是用BIM，上海中心4年前就開始用了，如果還有開發商對目前BIM在房地產開發領域的應用不是特別熟悉，你告訴他可以來我們望京SOHO樣板間參觀一下（笑）。
注：本文整理自2013歐特克AU中國“大師匯”中潘石屹先生的演講——《SOHO中國的BIM實踐》，并經本人確認和提供圖片。
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